Monthly Archives: November 2016

Home / 2016 / November

Superficia – dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia

Ce este superficia ? Probabil ati auzit acest termen, dar sunt necesare explicatii suplimentare.

O definitie este data si de codul nostru civil in art. 693 : (1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.

Mai concret, dreptul de superficie este acel drept ce constă în dreptul de proprietate pe care -l are o persoană, in speta superficiarul, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafaţă/subsolul de teren ce aparţine altei persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de folosinţă.

O scurta analiza
Există o suprapunere a două drepturi de proprietate aparţinând unor proprietari diferiţi: dreptul proprietarului asupra terenului şi dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor pe acel teren. Noul cod civil a renuntat la caracterul perpetuu al dreptului de superficie: Art. 694. Durata dreptului de superficie. Dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.

Modurile de constituire a dreptului de superficie:

  • act juridic:  contractul şi  testamentul.
  • uzucapiune: presupune intenţia posesorului terenului de a se comporta ca un superficiar, şi nu ca un proprietar al terenului;
  • prin lege, ca o consecinţă a comunitatii legale de bunuri, soţii realizează, în timpul căsătoriei, o lucrare sau plantaţie pe terenul-bun propriu al unuia dintre ei. Soţul neproprietar al terenului dobândeşte un drept de superficie (drept de proprietate devălmaşă asupra lucrării sau plantaţiei şi drept de folosinţă asupra terenului). 339. Bunurile comune. Bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor.

Ce poate face superficiarul?
–     isi exercită atributele dreptului de proprietate asupra plantaţiilor, construcţiilor;
–      are drept de folosinţă asupra terenului;
–      poate transmite prin acte juridice dreptul său de superficie.

Stingerea dreptului de superficie are loc în următoarele cazuri:

  • conform NCC:Art. 698. Cazurile de încetare a superficiei. Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:
  1. a) la expirarea termenului;
  2. b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
  3. c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
  4. d) în alte cazuri prevăzute de lege.
  • prin exproprierea pentru cauză de utilitate publica a terenului şi/sau a construcţiilor(art.28 alin.3 Legea nr. 33/1994).

Darea în plată

Darea în plată este operaţiunea prin care debitorul execută către creditorul său – cu consimţământul acestuia – o altă prestaţie decât aceea la care s a obligat iniţial.
Darea în plată trebuie să îndeplinească condiţiile obişnuite de valabilitate a oricărei convenţii. În plus, darea în plată presupune şi unele condiţii împrumutate de la regimul juridic al plăţii propriu-zise şi de la regimul juridic al vânzării cumpărării:
– existenţa unei obligaţii valabile, pe care părțile urmăresc să o stingă;
– părţile să întrunească cerinţele de a face o plată valabilă;
– debitorul să fie proprietarului bunului dat în plată şi să aibă capacitatea de a încheia acte juridice de dispoziţie cu privire la bunurile sale.
Cu privire la efecte
– are loc stingerea obligaţiei, condiţionată de efectuarea unei plăţi valabile. NCC precizează că simpla acceptare a noii prestaţii nu liberează pe debitor: debitorul va fi liberat numai atunci când noua prestaţie este executată;
– darea în plată având ca obiect bun individual determinat produce efectul translativ de proprietate din momentul realizării acordului de voinţă (cu respectarea condiţiilor de formă pentru ipoteza unui bun imobil). În plus, conform prevederilor legale, dacă accipiens-ul a primit un bun dat în plată și ulterior este evins de un terț sau descoperă viciile ascunse ale lucrului, are de ales între a valorifica garanţia contra evicţiunii şi garanţia contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile în materia vânzării și a solicita prestaţia iniţială şi repararea prejudiciului. Înseamnă că evingerea creditorului de către un terț/descoperirerea viciilor ascunse are drept efect caducitatea convenției de dare în plată și re-activarea vechii prestații a debitorului.
– stingerea garanțiilor și accesoriilor vechii obligații ; acest efect al dării în plată este sesizabil, NCC stipulând expres că, în respectivele cazuri determinând caducitatea convenției de dare în plată și re-activarea vechii prestații a debitorului, garanţiile oferite de terţi în legătură cu obligația inițială, nu vor renaște.

Cesiunea contractului

Reprezinta o noutate legislativa in materia transmiterii drepturilor si obligatiilor contractuale. Din analiza art.1315 din NCC rezulta ca presupune o transmisiune inter vivos (acte intre vii) cu titlu particular a raportului juridic obligational, atat a laturii active, cat si a celei pasive a raportului juridic obligational, cu privire la un contract aflat in curs de executare.

Similar cesiunii de creanta, si cesiunea contractului presupune trei subiecte de drept: cedentul- partea din contract care isi cedeaza pozitia in contractul aflat in curs de executare, cesionarul- tertul care se substituie cedentului in respectivul contrat- si cedatul- partea din contract care isi pastreaza pozitia in contractul aflat in curs de executare.
Pentru a fi valabila o astfel de operatiune trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

• conditiile de validitate ale oricarui contract, art.1179 alin.1 NCC
• conditie de forma. Conform art.1316, consimtamantul partilor implicate trebuie sa imbrace forma juridica pentru validitatea contractului cedat. Dar daca, o anumita forma pentru contractul cedat este stabilita de parti, nu de catre lege, acesta forma nu trebuie respectat in privinta cesionarii contractului respectiv. De exemplu: partile se inteleg ca acel contract sa respecte forma autentica, dar legea nu cere forma respectiva. Contractul este valabil incheiat desi nu respecta forma autentica.
• conditia consimtamantului anticipat sau posterior al cedatului. Consimtamantul cedatului poate fi anterior, concomitent sau posterior realizarii acordului de vointa intre cedent si cesionar. In cazul unui consimtamant anticipat, cesiunea contractului va produce efecte fata de cedat doar din momentul in care o accepta – alin.1 art.1317 NCC.

In lipsa unor prevederi contractuale exprese, NCC instituie unele reguli supletive :
– art. 1318 liberarea cedentului de efectele contractului cesionat de catre contractantul cedat. In cazul in care cedentul nu a fost liberat de contractant, acesta il poate urmari pentru ipotezele in care cesionarul nu isi va executa obligatiile;
– art. 1319 contractantul cedat poate opune cesionarului toate exceptiile care rezulta din contract, cu exceptia viciilor de consimtamant;
– art. 1320 garantarea de catre cedent (chiar daca a fost liberat) a validitatii contractului respectiv.